親の自宅を相続で取得する・・・・
しかし、親の自宅にどのくらいの価値があるのか悩まれている方は多くいらっしゃると思います。自宅の価値がわからないと相続税の申告が必要なのか、相続税の金額がいくらになるのかもわかりませんよね。
相続税の申告が必要かどうかについては、下記ブログをご参照ください ↓ ↓
そこで、今回の相続ブログは最も多くの方が評価すると思われるご自宅の自用地評価について考えましょう。
＜STEP1＞地目の判断
まず、相続時点の土地の現状から評価する土地がどの地目に該当するのかを判断します。
地目とは、宅地、田、畑、山林など9つに分類されています。
原則として、土地は地目ごとにそれぞれのルールに従って評価します。
今回は自宅敷地ですので宅地のルールに従って考えます。
＜STEP２＞利用状況の判断
自宅敷地の評価額は、「自用地」としての価額です。
「自用地」とは、土地に他者の権利が設定されていない、利用制限のない土地をいいます。
借地権が設定された「貸宅地」や、貸家を建てて賃貸している「貸家建付地」等は、
まず自用地として評価したのちに他者の権利に相当する部分を除いた評価となりますので、
「自用地」の価額より減額されることになります。
ただし、家族間などで賃料を授受しないで貸している（使用貸借）土地は減額がされず、「自用地」として評価されるので注意が必要です。
例えば亡くなった方（親）が所有する土地をその子が賃料を授受しないで借り受け（使用貸借）、子名義の建物を建てている土地であっても、相続財産となる土地の評価は自用地価額となります。
＜STEP3＞評価単位の判断
複数の土地を相続した場合、宅地は利用の単位となっている１画地の宅地ごとに評価します。
原則として、自用地は相続による取得者が異なる部分の土地ごとに分けて評価を行い、
自用地、貸宅地、貸家建付地を一緒に評価することはありません。
＜STEP４＞土地の評価方法の選定
一般的に、市街地にある宅地は「路線価方式」により、それ以外の地域では「倍率方式」により評価します。
どちらの方式で評価するかは、それぞれの地域ごとに決められています。
国税庁のホームページに掲載された「路線価図・評価倍率表」でご確認ください。
① 路線価方式
路線価方式が適用される地域に所在する土地の価格は、
路線価×地積
により計算します。
路線価とは「道路に面した土地に設定された1㎡あたりの評価額」です。
路線価は毎年変動し、国税庁が毎年７月頃に「路線価図・評価倍率用」で公表しています。
※登記簿謄本と実際の地積とが異なる場合には、実際の地積にて評価をすることになります。
② 倍率方式
倍率方式が適用される地域に所在する土地の価格は、
固定資産税評価額×地域ごとに定められた倍率
により計算します。
※ 固定資産税評価額とは、相続があった年の固定資産税評価額となります。
役所から送付される固定資産税の納税通知書でご確認ください。
紛失等された場合には、役所の税務課などで土地の評価証明書を取得することができます。
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